表面利回りの落とし穴｜不動産投資で成功するための実質利回りの出し方

　不動産投資では「利回り」という言葉がよく使われます。しかし、実際に運用してみると、購入時に想定していた数字と大きく違うことがあります。その原因の多くは、表面利回りだけを見て判断していることにあります。

　私は不動産オーナーとして複数物件を運用し、施工会社としても多くの現場を見てきました。その中で感じたのは、「リフォーム費用を含めた実質利回り」こそ真の指標であるということです。

表面利回りの落とし穴

　まず、表面利回りとは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算されます。数字としては分かりやすいですが、ここに含まれない要素が多く、実態とはかけ離れるケースがあります。

　例えば、購入価格2,000万円・家賃8万円の場合、表面利回りは4.8%。一見よさそうですが、実際にはリフォーム費・管理費・修繕積立金・税金がかかります。

　これらを考慮せずに投資判断をすると、「思ったより利益が出ない」「想定より資金が減る」という結果になりやすいのです。

　実質利回りとは、すべてのコストを含めた上での真の収益率です。計算式は以下の通りです。

実質利回り＝年間家賃収入 ÷（購入価格＋リフォーム費＋諸経費）×100

　例として、購入2,000万円＋リフォーム300万円＝合計2,300万円、家賃8万円×12＝96万円の場合、実質利回りは4.1%になります。

　この0.7%の差が、長期的には数十万円〜数百万円の収益差につながるため、購入前にリフォーム費用を正確に読む力が不可欠です。

　以前、築古アパートを購入した際、内見時には「簡単な補修で済む」と思っていました。しかし実際には、壁の下地補修や給湯配管の交換などが必要で、リフォーム費用が当初予定より100万円以上増加しました。

　結果的に利回りが1%以上低下し、想定していたキャッシュフローが崩れました。この経験から、「購入前にリフォーム費を読む目を持つ」ことの重要性を強く感じました。

　逆に、別の物件では購入前に工事費を明確に算出。修繕箇所を優先順位ごとに分け、段階的にリフォームを実施しました。

　結果、工事後も資金繰りが安定し、計画通りの収益を確保。 「数字を読む力」が安心経営につながることを実感しました。

👉 福岡市・糸島エリアで不動産投資をお考えの方は、㈱トータルインテリア・真までぜひご相談ください。
現場施工経験の視点から、工事費を含めた利回りシミュレーションをお手伝いします。

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