不動産投資の成功と失敗はリフォーム戦略次第！実体験から学んだ教訓

　不動産投資の結果を大きく左右するのがリフォーム戦略です。購入時に工事内容とコストのバランスを誤ると、思ったような収益が出ず、逆にリフォームの方向性を明確にできれば安定経営につながります。

　私はこれまで複数の物件を自ら購入・運用し、施工会社としても数多くの現場を手がけてきました。その中で得た教訓は、「工事の目的を明確にして、利益につながるリフォームを選ぶ」ことです。

無計画な全面リフォームは危険

　古い物件を購入すると、つい「全部きれいにしたい」と思ってしまいがちです。しかし、入居者が求めていない箇所まで手を加えると、工事費ばかりが増え、家賃アップに反映されません。

　以前、私が購入した築30年のマンションで、デザインにこだわりすぎてキッチンや照明を一新したところ、内見者には好評でしたが家賃アップはわずか3,000円。結果的に投資回収に5年以上かかることになりました。

逆に“ピンポイント改修”で成功した例

　一方、別の築古アパートでは、水回りと床の張替えだけを実施。全体をシンプルかつ清潔に整えることで、内見初日に申込が入りました。

　リフォーム費は最小限（30万円程度）でしたが、入居者の印象は劇的に改善。「費用対効果を最大化」できた好例でした。

リフォーム戦略を立てる　重要な3つの視点

• ①ターゲットを明確にする：単身者向けか、ファミリー向けかでデザインや設備が変わる
• ②費用対効果を測る：工事後に家賃をいくら上げられるかを具体的に試算
• ③長期修繕計画を立てる：一度に全部直すより、年単位で段階的に行う

これらを意識することで、ムダなコストを防ぎ、安定した収益を継続的に生み出せる体制が整います。

私の実体験：リフォーム戦略が明暗を分けた2物件

　ある築古マンションでは、初期段階で設備更新を最小限に抑え、まずは入居率を回復。その後、2年目にキッチンを交換し家賃を5,000円アップ。段階的に価値を上げることで、キャッシュフローを維持しつつ収益改善できました。

　一方、別物件では最初に300万円のフルリフォームを実施。確かに見た目は良くなりましたが、エリアの家賃相場に合わず空室期間が長期化。「リフォームのしすぎ」もリスクだと痛感しました。

工事は“目的”から逆算する

• ・見た目ではなく、入居者が価値を感じる部分に予算を使いましょう。
• ・家賃UPや入居スピードなど、目的に直結した改修を優先しましょう。
• ・リフォーム戦略＝投資戦略。数字で効果を測る姿勢が大切になります。

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