福岡の不動産投資で失敗しない！リフォーム費用の読み方と計画術

不動産投資で成功するオーナーと失敗するオーナーの違いは、リフォーム費用をどこまで正確に読めているかにあります。購入価格や家賃設定だけに注目していると、思わぬ修繕コストが利益を圧迫してしまうことがあります。

私はこれまで複数の物件を所有し、工務店としても数多くのリフォーム現場を見てきました。その経験から、「リフォーム費用を事前にどう把握し、どう計画に組み込むか」が投資成功の鍵だと実感しています。

リフォーム費用を軽視すると何が起きる？

購入時は「見た目がきれいだから大丈夫」と思っても、入居募集前に壁紙の張替え・床補修・水回りの修繕など、想定外の出費が発生することがあります。

例えば、購入時にリフォーム費用を見込まず契約した結果、入居までに50万円の追加工事が必要になったオーナー様も少なくありません。その分利回りが1〜2％下がるケースもあります。

リフォーム費用を事前に読むポイント

• 現地内見の際に「壁・床・水回り」の状態を必ずチェック
• 古い設備（給湯器・エアコンなど）は交換前提で見積もる
• 共用部（階段・廊下など）の補修が必要か確認

この3点を事前に確認するだけでも、購入後のリフォームコストを大きく見誤るリスクを減らせます。

私の実体験：見積りの甘さで利回りが下がった例

ある中古アパートを購入した際、「軽微な補修だけで済む」と思っていたところ、実際には水漏れによる床下補修と配管交換が必要になり、リフォーム費が想定より70万円増えました。

この結果、当初想定していた利回り7.2％が実際は6.3％に。たった1％でも年間利益は大きく変わります。逆に、最初から工事費を正確に読めた物件では、計画通りの収益を維持できています。

リフォーム計画の立て方

おすすめは、購入前に施工業者と同行して現地調査を行うことです。専門家が見れば、外観では分からない「隠れた劣化箇所」もすぐに発見できます。

• 購入価格＋リフォーム費用＝総投資額として計算
• 表面利回りではなく「実質利回り」で判断
• 物件種別ごとの平均工事単価を把握しておく

私は自社で施工も行っているため、購入相談の段階から「この物件ならどのくらいのリフォーム費が必要か」を明確にお伝えできます。数字で見える化することで、投資判断がより安心になります。

まとめ

• 購入前にリフォーム費用を正確に見積もる
• 工事費を含めた実質利回りで判断する
• 現場の専門家と連携して「見えないコスト」を防ぐ

👉 福岡市・糸島エリアで物件購入を検討中の方は、工事費込みのシミュレーションも含め、㈱トータルインテリア・真までお気軽にご相談ください。