原状回復工事とリフォームの違い｜費用感とオーナーが知っておくべき視点

原状回復工事とは？

入退去のたびに必要になる工事で、部屋を入居前の状態に戻すのが目的です。

• クロスや床の張替え
• 水回りの修繕（トイレタンクの修理、給湯器の交換など）
• 清掃・美装

費用感の目安：ワンルームで3万〜8万円、2LDKで10万〜20万円程度。
原状回復は「最低限の工事」なので、その年の経費にできる場合が多く、オーナーにとって避けられないコストです。

リフォームとは？

建物の価値を高め、入居率や家賃を上げるために行う工事を指します。

• 古いキッチンや浴室の交換
• 和室を洋室に変更
• 間取りを変更してファミリー向けに対応

費用感の目安：小規模なら数十万円、大規模なら数百万円。
リフォームは資産価値を上げる「投資」であり、長期的には家賃アップや空室リスク低下につながります。

実体験：原状回復で十分だったケース

　私が所有する築20年の単身者向けマンションでは、退去時にクロス張替えと清掃のみで募集。家賃は据え置きでしたが、すぐに次の入居者が決まり、余計な工事費をかけずに収益を確保できました。

実体験：リフォームで収益改善したケース

　一方、築30年の2LDK物件では浴室とキッチンを新調（約200万円）。募集家賃を月1万円アップでき、しかも長期入居者が決まりました。単なる原状回復だけでは得られなかった収益改善効果を実感しました。

税務上の違い

• 原状回復＝修繕費：その年の経費にできる（短期的な節税に有効）
• リフォーム＝資本的支出：資産計上し、減価償却で複数年に分けて経費化（長期的な節税）

例：クロス張替えは修繕費で処理できる一方、間取り変更やキッチン入替は資産計上対象。税務上の線引きを理解していないと、思わぬ資金繰りトラブルに発展します。

まとめ：オーナーが押さえるべき判断軸

• 原状回復＝入退去に必須の工事・経費処理でキャッシュを守る
• リフォーム＝資産価値を上げる投資・家賃UPと長期入居につなげる
• 見極めが鍵：物件の状態とターゲット層に応じて「どこにお金をかけるか」を判断
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　私は不動産オーナーとしての立場と、施工会社としての知見の両方を持っているからこそ、「費用を抑える原状回復」と「収益を伸ばすリフォーム」の線引きを経験的に理解しています。これからも実例を発信し、オーナーの皆様に役立つ情報をお届けします。物件の状態を拝見し、費用対効果の高いプランをご提案します。

👉 福岡市・糸島エリアでの原状回復やリフォームのご相談は、㈱トータルインテリア・真までお気軽にお問い合わせください。